三环内北龙湖旁,刚需改善置业怎么选

郑州目前房产界最大的“IP”当然非北龙湖莫属，仅这三个字就是身份与财富的象征。躺在浴缸里看金融岛、俯瞰北龙湖、对望北龙湖、连接北龙湖……成了近些年看到最多的房产广告文案。而北龙湖一路之隔的老北站板块的二手房，近些年也凭此再次焕发生机，毕竟三环内+北龙湖，这两个得天独厚的优势是很多区域无法媲美的。

首先，看下本次踩盘的老北站板块的区域范围：中州大道以西/花园路以东/北三环以南/东风渠以北

1.整体配套

交通：中州大道南北向，北三环高架东西向，花园路地铁二号线；

教育：75中（小学+中学）、47中、河南省实验外国语小学（仅限鑫苑一手房业主），距离省实验，文一1.8公里，农科路小学1.5公里；

医疗：以社区门诊为主，医院5公里；

购物：3公里范围内：正弘城，国贸，4公里范围内：熙地港。

2.区域整体分析

优势：

1.片区内小区分布较多，产品种类多，可选范围大

2.三环内成熟配套，满足生活需求

3.临多条主干道、交通便利，15分钟可至北龙湖、东区CBD

劣势：公共交通配套缺乏，大部分小区距离地铁较远

3.小区选筹

目前在售的，房龄在20年以内的，综合小区环境，在售房源情况，可选择的小区10个左右：阳光新城/鑫苑名家/恒升府第/安泰金苑/山顶御鑫城/嘉辰丽景苑等

1、阳光新城

定位：高端小区

楼栋：21栋

楼层：小高层、洋房

小结：阳光新城是片区内和鑫苑名家一样体量较大，产品形态丰富的代表小区，曾经的高端小区，2栋高层筒子楼（32层）+7栋小高(19层）+8栋电梯洋房（5层）+3栋商业+1栋写字楼，小区内园林景观，绿化率高，临东风渠，从标间到改善电梯洋房，可以满足各类自住需求，洋房属于抬高设计，三环内稀缺电梯洋房。30㎡-80㎡多的一房/两房在筒子楼上3梯10户，整体单价在-左右，大面积多为小高层和洋房，小高层均价-左右，洋房均价-左右。

2、鑫苑名家

年代：15年左右房龄

楼栋：47栋

楼层：多层、小高层和高层

小结：作为“旧时王谢堂前燕”，即使已有15年左右房龄，但从外立面和小区规划上依旧能看出曾经的风光，多层不带电梯。几个院基本都有地上停车位，停车位不足这也是老小区无法避免的问题。小区一手业主可以上河南省实验外国语小学，二手房业主很难进，划片75中。

3、恒升府第

年代：房龄10年左右

风格：中式古典风

楼层：多层和高层

户型：一房到三房

小结：恒生府第的建筑风格可以说在周边独树一帜，整体定位偏刚需。物业管理一般，地上车辆停放杂乱。

4、安泰嘉园

年代：年

楼栋：19栋

户数：户

小结：两梯两户，面积平起步，是比较纯粹的改善小区，小区内部绿化景观较好，地面整洁电动车停放有序。不过劣势是部分大面积房源是两个房本。

5、万龙花园

年代：年

楼栋：7栋

均价：元/㎡

小结：万龙花园地处中州大道与北环路交叉口西北角，共7栋楼（小高层10/11层，一梯18户或者2梯2户），在片区内无明显特色并不起眼，不过对于刚需来说价格还是非常友好的，目前在售的房源多以50多平一房，总价66-85万；90-两房，万-万。

6、山顶御鑫城

年代：-年

燃气/暖气：双气

楼栋：7栋

均价：元/㎡

楼层：高层

小结：

因为有筒子楼拉低了均价，实际大面积均价在元/㎡+。小面积40-75㎡平占目前在售的房源的1/2，总价62-万。72-90平左右两房-万，-㎡三房总价-万，-㎡四房总价-万

7、中亨都市花园

年代：年

燃气/暖气：双气

楼栋：24栋

户数：6户

户型：以㎡以上大面积为主

物业费用：0.8元/㎡/月

人车分流：人车不分流

小结：-的三房总价-万，-的四房或者5房总价-万左右。环境刚需，而面积由偏改善，这种错位也使得小区整体成交并不活跃。适合资金量少，而必须要大面积的“刚性”改善群体。

8、嘉辰丽景苑

年代：年

燃气/暖气：双气

均价：元/㎡+

楼层：多层、小高层、高层

人车分流：人车完全分流

小结：嘉辰丽景苑是片区内唯一一个次新小区，小区虽然不大，但很精致，人物业管理严格。这些也造成小区整体均价较高，而且大部分房源都有差额税，目前入手性价比不是很高。

综合选筹建议

整个板块可选择的房源从面积上看是偏改善的，基本都是大三房或者两房，没有现在刚需较喜欢的小三房。

首付20万以下一房：

山顶御鑫城/恒生府第/万龙花园/阳光新城

首付20-40万刚需：

恒升府第/万龙花园/中亨都市花园

首付40-60万刚改：

山顶御鑫城/恒生府第/鑫苑名家

首付60万+改善：

鑫苑名家/安泰嘉园/阳光新城/嘉辰丽景苑