城中村改造专题研究系统梳理和影响测算

（报告出品方：华泰证券）

年4月以来，城中村改造被中央多次提及，后续相关政策出台和地方推进速度有望加快。4月和7月政治局会议均提到积极推动城中村改造，7月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、何立峰副总理主持召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，此后住建部、发改委、央行、自然资源部等陆续在文件或会议中提及相关内容。我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，未来有望在新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式等方面持续扮演重要角色。本篇报告中，我们将系统性梳理城中村改造的定义、目的和模式，分析城中村改造的难点和政策发力点，并尝试搭建城中村改造建安投资、新增供应商品房货值、被征收人房票/货币化补偿金额的测算框架。

城中村：城乡二元土地制度和城市建成区扩张下的特有产物

城中村是我国城乡二元土地制度和城市建成区持续扩张带来的特有产物。根据我国《宪法》，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。随着城市建成区的逐步扩张，部分农村和城市郊区的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被纳入城市建成区的范围，但土地性质暂未从集体所有转变为国家所有，此即城中村的来源。

城中村是城市更新的重点内容之一，各地对于城中村的定义在区位、土地权属、土地性质和土地用途方面具有共性。中央并未对城中村给出明确定义，但在2年6月，发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，将城中村与老旧小区、老旧厂区、老旧街区一并称为“三区一村”，划定为城市更新的重点内容，明确了城中村改造和城市更新的从属关系。根据部分城市相关文件，地方对于城中村的定义不尽相同，但有以下四个共性：1、区位方面，城中村应当位于城市建成区范围内，部分城市甚至要求应在中心城区范围内；2、土地权属方面，城中村应当为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地；、土地性质方面，城中村应当包含部分未被征收的集体土地；4、土地用途方面，城中村失去或基本失去耕地，主要用于居住和二三产业的经营。

改造目的：新型城镇化+扩大内需+建立房地产新发展模式

城镇化是中国式现代化的必由之路，十八大以来中央明确提出实施新型城镇化战略，“十四五”时期将继续执行该战略，推进城市更新（包括城中村改造）是重点任务之一。根据发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》，城镇化是中国式现代化的必由之路，是我国重要的需求潜力所在，对推动经济社会平稳健康发展、构建新发展格局、促进共同富裕都具有重要意义。十八大以来，中央明确提出实施新型城镇化战略，推动我国城镇化水平和质量大幅提升，根据国家统计局的数据，2年末常住人口城镇化率达到65.22%，户籍人口城镇化率达到47.70%。“十四五”时期，我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强，与此同时，城镇化质量亟待进一步提升。在此背景下，在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，是进一步执行新型城镇化战略的重点举措之一。城中村改造能够兼顾多层次政策目标，有望成为新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式的最新抓手。7月28日，何立峰副总理在城中村工作会议上提出，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构，从更具体的角度明确了城中村改造的四大政策目的。

1、消除城市建设治理短板

参考发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》，城中村反映出的城市建设治理短板，主要体现在基础设施和公共服务两方面。其中，基础设施短板主要包括公共交通网络、城市路网体系、停车设施体系、公共充换电设施、水电燃气地下管网建设、垃圾处理、城市景观照明等层面的基础设施不足；公共服务短板主要包括教育、医疗、养老、托育、社区综合服务设施、一刻钟便民生活圈等公共服务的缺失。我们认为本轮城中村改造将因地制宜规划部分建筑面积，用于补强市政基础设施和普惠公共服务的短板，同时在改造后通过理顺治理机制、引入专业化物业服务、技术支撑等手段，提升精细化智慧化治理水平。另外，7月国常会提出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，本轮城中村改造亦有望补强超大特大城市保障性住房供应的短板。

2、改善城乡居民居住环境条件

城中村由于规划布局凌乱、房屋破旧密集、违章搭盖普遍、环境脏乱差，建筑品质通常欠佳，具体体现为功能空间不合理、围护结构和建筑设备老化、装饰装修杂乱无章等问题。再叠加人员流动性大、治理能力欠缺，城中村在建筑结构、消防、电气、安防等方面往往存在较多安全隐患。我们认为本轮城中村改造或将围绕建筑提质升级、消除安全隐患等层面，改善城乡居民居住环境条件。

、扩大内需

7月政治局会议指出，我国当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足。我们认为城中村改造对于扩大内需具有积极作用，主要体现在三个方面：其一，改造本身能够拉动房地产开发和产业链上下游建筑建材、家居家电等行业的投资和消费需求；其二，如果采用拆除新建的改造模式，被征收人获得拆迁补偿后，有望释放住房和家居家电消费需求；其三，改造完成后，区域风貌和市政配套得到提升，有望促进产业转型升级，提振区域周边经济活力和不动产价值，进而带来更多正外部性。

4、优化房地产结构

我国房地产行业正处在探索建立新发展模式的转型阶段，我们认为从增量开发转向存量改造、从开发业务转向可持续经营、从商品房为主转向多渠道保障，均是新发展模式所要探索的方向。城中村改造能够满足这三方面的诉求，有望加快房地产行业向新发展模式转型的节奏。其一，从增量到存量。根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（年9月5日），城中村普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题，城中村改造有利于盘活利用存量土地，提高土地利用效率，向存量空间要增量效益。其二，从开发到可持续经营。7月国常会和城中村工作会议提到“努力发展各种新业态，实现可持续运营”、“坚持多种业态并举的开发运营方式”，我们预计本轮城中村改造后的业态结构中，商品住宅之外，以租赁住房、商业办公、产业园区、停车场、养老托幼设施等为代表的持有性物业有望占据较大比例。

其三，多渠道保障。8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，9月何副总理主持召开规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，保障性住房的建设节奏有望提速。而城中村改造有望成为筹集（建）保障性住房的增量渠道，7月国常会提出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，10月住建部进一步明确“各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房”。除了通过拆除新建模式配建保障性住房之外，也可

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